Contrato verbal e honorários de corretagem
A autorização de venda exclusiva formalizada e promessa de compra e venda é a melhor garantia de remuneração pelo trabalho realizado! Por João Teodoro, presidente do Sistema Cofeci Creci!
[04/2022] O trabalho de mediação de negócio imobiliário só se transforma em pecúnia com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o consequente pagamento do sinal ou do total do preço. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) classifica isso como resultado útil. O contrato de mediação, assim como o de promessa, pode ser na forma verbal, exceto nos casos em que a lei exija sua formalização. O artigo 107 do Código Civil (CC) dispõe que: “a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.
Assim, em tese, a promessa de compra e venda pode ser verbal. Porém a Lei nº 6.530/78, em seu art. 20, III, proíbe anúncio público sem autorização escrita. Já o art. 104 do CC impõe requisitos para validade de qualquer negócio jurídico, a saber: “I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei”. Porém como provar a existência de contratos verbais? Resp.: por meio de testemunhas, e-mails, mensagens por WhatsApp, comprovante de pagamento, perícias e outros meios disponíveis.
É importante saber, ainda em tese, que todo contrato verbal pode ser rescindido. Mas como fazê-lo? Resp.: da mesma forma com que se prova sua existência, e desde que os efeitos jurídicos por ele preconizados não se tenham consolidado. Se a promessa de compra e venda, que gera direitos e obrigações às partes, for verbal, será difícil comprovar o seu descumprimento, salvo com o efetivo pagamento do sinal de negócio, ou o total do preço. Portanto o mais razoável é que a promessa de compra e venda seja sempre por escrito, como qualquer outro contrato.
Em setembro de 2018, por meio do Recurso Especial nº 1.553.715-SP, o STJ ratificou o entendimento de que o contrato de corretagem imobiliária impõe obrigação de resultado e não de meio. Ou seja, os honorários só são devidos quando a venda do imóvel se efetiva. No caso do RE acima, não houve sequer o princípio de pagamento, prova fundamental da efetividade do negócio, nem contrato de mediação escrito. Embora um dos prepostos do proprietário do shopping à venda tenha manifestado, por escrito, interesse no recebimento de propostas.
O shopping acabou adquirido por seus próprios condôminos exercendo direito de preferência que, se não desistido na forma da lei, se sobrepõe a qualquer outro negócio, mesmo depois de concluído. A decisão desconsiderou a alegada autorização verbal da imobiliária e baseou se no art. 662 do CC, que assevera que ato praticado por quem não tem mandato, ou detém poderes insuficientes, não prevalece em relação àquele em cujo nome tenha sido praticado, salvo se por ele ratificado. Ademais, a imobiliária nem sequer mediou o negócio com os compradores.
A obrigação de meio a que alude a decisão em comento são os meios técnicos, operacionais e profissionais usados pelo intermediador para promover a venda. Resultado útil é a venda concluída ou, pelo menos, assegurada com o pagamento do sinal do negócio e sua aceitação pelo proprietário/vendedor. Em caso diverso, não há como se pleitear honorários. Enfim, a garantia de remuneração pelo trabalho de corretagem pressupõe autorização de venda exclusiva e promessa de compra e venda formalizada, de preferência com sinal de negócio pago.